과천‧광명‧하남‧분당…분양가상한제 어디까지 적용될까?
과천‧광명‧하남‧분당…분양가상한제 어디까지 적용될까?
  • 이서영 기자
  • 승인 2019.08.14 06:00
  • 댓글 0
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투기과열지구 지역별로 상이…과천, 1억여 원↑ 서울만큼 오름폭 커
송파 상승폭 하위권, 금천 아파트 가격 꼴찌 "일괄 적용 어려워"
넓게는 서울 전체+과천, 좁게는 강남4구+마용성 핀셋 규제 가능성도
그래프 = 이서영 기자
그래픽 = 이서영 기자

톱데일리 이서영 기자 =국토교통부가 분양가상한제 카드를 꺼내들며 투기과열지구를 필수요건에 포함시켰지만 이들 지역에 일괄 적용하기는 어려워 보인다. 투기과열지구가 오름세임은 분명하나 지역별로 상승폭이 천차만별이다.

국토교통부는 지난 12일 민간택지 분양가상한제 적용기준 개선을 추진하며 필수요건에 기존 ‘직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 개정한다고 밝혔다.

31곳의 투기과열지구는 서울 전역과 서울 외 경기 과천‧광명‧하남‧성남(분당구)와 대구 수성구‧세종으로 나눌 수 있다.

지난 1년 간 변동치를 보면 이중 과천시는 포함될 가능성이 높아 보인다. 한국감정원의 지난 2018년 9월부터 2019년 7월까지 아파트 평균 매매 가격 확인 결과, 매매가 상승 1위 지역은 1억9165만 원으로 서울 용산구며 2위는 서울이 아닌 과천시다. 과천시는 1년 새 1억7139만 원이 올랐다. 과천시 아파트 평균 매매 가격은 지난 7월 기준 11억1983만 원으로 서울 강북 지역 아파트 평균 매매가 6억2451만 원의 2배에 달한다.

과천시는 2019년 기준 3.3㎡ 당 아파트 분양가도 3761만 원으로 투기과열지구 중 가장 높으며 변동률도 2015년 대비 2019년 38.5%가 올라 36.9%인 서울시 전체 평균 이상이다.

과천을 제외한 나머지 투기과열지구 5곳의 오름폭과 현재 거래가는 투기과열지구 중 상대적으로 높지 않다. 올해 7월 기준 성남 분당구 아파트 평균 매매가는 지난해 9월보다 6601만 원이 올라 8억3470만 원이다. 같은 기간 광명은 5527만 원이 올라 4억8396만 원, 하남은 4255만 원이 올라 5억4481만 원을 기록했다. 4605만 원이 오른 대구 수성구는 5억235만 원, 3799만원 오른 세종시는 3억2926만 원이다.

서울시를 어디까지 규제할지 정하는 것도 문제다. 서울시 중에서도 강남3구로 통하는 송파구는 같은 기간 동안 2503만 원이 오르는 데 그쳤다. 또 금천구는 서울에서 가장 낮은 매매가를 형성하고 있을 뿐만 아니라 투기과열지구 중 순위가 30위다. 세종시를 제외하면 서울에 있는 금천구가 꼴지다.

9․13 부동산 대책 이후 오름폭만 본다면 송파구, 실제 아파트 매매 가격을 고려한다면 금천구는 제외될 수 있다. 하지만 이들 지역도 강남3구 또는 서울이라는 이유로 묶여 규제를 받을 가능성도 있다.

전문가들은 지역마다 다른 상승폭‧매매 가격과 더불어 최근 경기 불안정성 확대에 따라 투기과열지구라 해도 일괄적으로 분양가상승제를 적용하기 힘들 것이란 의견이다. 강남 3구를 중심으로 하되 지방엔 적용이 어렵다는 분석이다.

함영진 직방 데이터랩장은 “거시경제의 불안정성 등 때문에 모든 투기과열지구가 분양가상한제로 선정되긴 힘들 것으로 추정된다”며 “서울 전역과 과천 정도가 적용 대상일 것으로 보인다”고 예상했다.

강석점 경성대 법학과 교수는 “대구 수성구와 같은 지방은 부동산 경제가 힘들어져 분양가상한제를 적용하기 어려울 것”이라 밝혔다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “일본과의 경색국면 와중에 정부가 투기과열지구에 일괄 적용한다면 무리수가 될 것”이라며 “핀셋 규제로 강남4구나 마용성(마포‧용산‧성동구)정도 적용될 것”이라 말했다.



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