건설사, 재건축 힘들자 리모델링으로 돌파한다
건설사, 재건축 힘들자 리모델링으로 돌파한다
  • 이서영 기자
  • 승인 2020.01.22 10:35
  • 댓글 0
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주택법 개정, 주민 100% 동의에서 75%+매수 청구권으로
'재건축이 수익이 더 크다' 주민 인식 걸림돌
리모델링 청담래미안로이뷰, 재건축 청담자이보다 상승폭 커
송파 오금동에 있는 아남아파트 리모델링 투시도. 사진=쌍용건설
송파 오금동에 있는 아남아파트 리모델링 투시도. 사진=쌍용건설

톱데일리 이서영 기자 = 정비사업에 대한 규제가 나날이 늘어도 솟아날 구멍은 있다. 바로 ‘리모델링’이다.

이번 임시국회에서는 주택법 개정안이 통과됐다. 리모델링은 원래 주민 100% 동의를 받아야 할 수 있었다. 개정안은 주민 동의 비율을 75%로 하고 매도 청구권을 행사한다면 리모델링 사업계획을 승인 받을 수 있도록 완화했다.

완화된 규제를 통해 리모델링 사업은 분양가상한제, 재건축초과이익환수제, 안전진단 강화 등으로 위축된 정비사업장에 새로운 발판을 삼을 수 있는 계기로 보이지만 아직 무르익진 않았다.

우선 ‘리모델링’에 대한 사람들의 인식이 좋은 편은 아니다. 경기연구원에 따르면 분당, 평촌, 산본, 일산, 중동 등 1기 신도시 주민들은 66.9%가 리모델링 사업 추진에 동의하지만, 비용 부담에 대해서는 57.5%가 반대하고 있어 실제 사업추진이 어려울 것으로 여겨진다. 

1기 신도시는 2021년이 되면 준공 후 30년에 도달하기 시작한다. 준공 30년이 지나면 재건축이 가능하다. 분당의 평균 용적률은 198%로 업계에서 재건축으로 수익내기 어렵다고 보는 용적률 200%에 근접한다. 그렇다면 리모델링 사업이 더 적합하지만 재건축 보다 시세차익을 적게 본다는 생각에 이를 미뤄내는 경우가 많다. 

리모델링과 재건축 아파트의 시세 차이는 오히려 인식과 반대다. 1975년 지어진 청담두산아파트를 삼성물산이 리모델링한 단지가 2014년 1월 입주를 시작한 청담래미안로이뷰다. 110㎡는 12~14억 원대에 거래됐다. 2015년 최저점을 찍을 당시는 실거래가 8억2000만 원이지만 가장 최근 최고가는 25억5000만 원을 찍었다. 5년간 2배가 뛰었다.

청담래미안로이뷰 근처 청담 한양 아파트를 재건축해 지은 청담자이는 청담래미안로이뷰보다 2년 앞선 2012년 입주했다. 규모는 청담래미안로이뷰가 177세대인데 반해 청담자이는 708세대로 4배나 더 많았다. 110㎡는 2012년 평균 15억 원 대 거래되던 것이 현재는 최고가 26억 원을 찍었다. 짧은 기간 동안 더 가파르게 성장한 곳은 재건축 아파트가 아닌 오히려 리모델링을 통해 지은 아파트였다.

본래 리모델링은 대형건설사보단 중견건설사의 주된 사업이었다. 대표적으로 리모델링의 강자는 쌍용건설로 불린다. 송파구 최초 리모델링 아파트인 아남아파트는 쌍용건설에 의해서 시작한다. 방배 쌍용예가클래식, 도곡 쌍용예가클래식 등이 있다. 중앙건설, 두산건설 등도 있다. 

최근에는 포스코건설도 리모델링 사업에 주력하고 있다. 2019년 11곳의 도시정비 수주 사업 중 리모델링이 3곳이다. 서울 잠원훼미리, 문정시영, 용인 수지 초입마을 등이다. GS건설은 2018년엔 청담 건영, 2019년엔 송파 삼정현대아파트 리모델링 수업 수주에 성공했다.

업계에 따르면 동작구의 우성‧극동‧신동아 아파트가 통합 리모델링 추진에 포스코건설, 쌍용건설 외에도 대림산업까지 리모델링 사업 관련 회의를 진행했다. 이어 2월에는 GS건설과도 회의를 진행할 계획으로 알려졌다. 여러 규제로 수익을 내기 어려워지자 돌파구로 리모델링을 선택한 것이다.

대형건설사 관계자는 “규제가 완화된 리모델링에 대한 준비를 조금 더 빨리 했었어야 하는 아쉬움이 있다"고 말했다.


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