[위대한 부동산 바보들]⑥ 지금 당신은 상투를 잡고 있습니까
[위대한 부동산 바보들]⑥ 지금 당신은 상투를 잡고 있습니까
  • 김성화 기자
  • 승인 2020.03.25 07:00
  • 댓글 0
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부동산 거품, 저금리와 시작…지난 16일 0.75%, 역대 최저 금리
금리 따라 움직이는 아파트 가격과 유동 자금…코로나 증시 영향까지
거품 꺼짐은 대출 연체와 함께…가계부채 둔화됐지만 이자, 자영업 주목
서울 강남 전경.
서울 강남 전경.

톱데일리 김성화 기자 = ‘위대한 바보’라는 말이 있다. 주가 또는 부동산이 상승하는 시기, 내가 산 금액 이상으로 누군가가 사줄 것이란 기대감을 가지고서 시장에 뛰어드는 사람들을 칭한다. ‘누군가’가 존재한다면 난 바보가 아니지만 존재하지 않는다면 난 바보가 된다. 지금 당신은 부동산 시장의 위대한 바보일까 그렇지 않을까?

최근 강남 아파트 가격 하락은 주목해볼만 하다. 서울과 서울 동남권 아파트 매매 가격은 서북권과 도심권의 아파트 매매 가격이 등락을 보인 것과 달리 지난해 2월부터 쭉 상승세였다.

그런 강남 아파트 가격이 2월부터 주춤하다. KB부동산에 따르면 강남 아파트 매매가격 증감률은 지난해 12월 최고 0.42%까지 기록했지만 올해 1월6일을 기준으로 0.1%대로 내려섰다. 이어 2월 첫 주 반짝 상승을 보였지만 다시 ‘안정화’된 모양새다. 특히 강남구는 12월 30일 기준 0.30% 증가하다 1월에는 0.1%대, 2월부터는 0.0%대, 이달 16일을 기준으로는 0.01%다. 과연 부동산 시장 상승세가 멈춘 것일까.

■부동산 가격 상승, 저금리가 동반됐었다

지난 16일 한국은행은 기준금리를 0.75%를 낮췄다. 지난해 10월16일 1.50%에서 1.25%로 낮춘 후 5개월 만의 금리 조정이며 우리나라 역대 최저 금리다.

일본과 미국의 사례를 보면 부동산 가격 상승에는 건설업 호황도 있지만 저금리가 기폭제다. 일본 금리를 보면 부동산 거품이 쌓이던 1980년부터 1990년까지, 10년 동안 9%대 이르던 금리가 2%대까지 낮아졌다. 미국 또한 2000년 초 6%에서 2004년 1%까지 낮아지면서 부동산 시장에 거품을 쌓았다. 이들 시기 부동산 가격을 보면 금리가 움직이는 방향과 역방향성을 보여준다.

우리나라라고 예외는 아니다. 한국감정원의 아파트 매매 가격을 보면 2008년에서 2009년, 2013년 이후 눈에 띄는 아파트 가격 상승세가 나타난다. 전국 평균 아파트 매매가격은 2008년 ㎡당 236만 원에서 2009년 276만원, 수도권은 같은 기간 371만 원에서 428만 원, 서울은 551만 원에서 633만 원, 서울 동남권은 778만 원에서 875만 원으로 증가했다.

기준금리 변동을 보면 2007년 8월 5.00%에서 2008년 8월 5.25%로 인상됐지만 10월9일 5.00%, 27일 4.25%, 11월7일 4%, 12월11일 3%, 2009년 1월9일 2.5%, 2월12일 2% 약 6개월 사이에 3.25%를 인하했다.

아파트 매매 가격 및 기준금리 동향. 그래픽=김성화 기자
아파트 매매 가격 및 기준금리 동향. 그래픽=김성화 기자

아파트 평균 매매 가격은 2009년부터 2013년까지 안정세를 유지한다. 기준금리는 2012년 10월 2.75%까지 오른다. 이어 2013년 5월 2.50%로 인하 후 2014년 8월 2.25%, 10월 2%, 2015년 3월 1.75%, 6월 1.50%, 2016년 6월 1.25%까지 하락한다. 2017년 11월과 2018년 11월 0.25%p씩 금리 인상이 있었지만 다시 1%p가 내려갔다.

■기준금리가 낮아지면 통화량은 늘어난다

기준금리가 낮아지면 은행에 예금하기 보다는 돈을 굴리는 게 보통이다. 통계청에 따르면 통화량 측정 기준 중 유동성이 큰 M1(협의통화, 현금통화+요구불예금+수시입출식 저축성예금) 추이는 1997년 118조 원에서 2006년 330조 원까지 무난하게 늘어난다. 이후 글로벌 금융위기 당시 307조 원까지 줄었고 2019년 876조 원까지 증가한다.

글로벌 금융위기가 덮쳤던 2008년까지 통화량 증가와 함께 기준금리가 함께 오른다. 이어 2008년 말부터 별개의 움직임을 가져가고 2012년을 기점으로 기준금리 하락과 통화량 증가가 같이 나타나고 있다.

기준금리 및 통화량 동향. 그래픽=김성화 기자
기준금리 및 통화량 동향. 그래픽=김성화 기자
아파트 매매 가격 및 통화량 동향. 그래픽=김성화 기자
아파트 매매 가격 및 통화량 동향. 그래픽=김성화 기자

전국 부동산 가격 동향은 통화량 추이와 유사한 모습을 보여준다. 2011년 이후 통화량 증가 추이가 주춤해지자 전국 부동산 가격도 정체된 양상을 보였다. 2011년 4월 425조 원이던 통화량은 2011년 말까지 비슷한 수준에 머물렀다. 해당 기간 전국 아파트 가격은 ㎡당 250만 원에서 270만 원 사이를 유지했다. 서울 아파트 가격도 370만 원 선을 유지했다. 2014년 말을 기점으로 통화량이 증가하자 부동산 가격도 함께, 특히 서울 도심권과 동남권이 함께 움직이는 모습을 나타내고 있다.

유동자금이 몰릴 곳은 부동산과 증권시장이 대표적이다. 코스피는 통화량 증가 추이와 같은 추이를 보이다가도 시기별로 동떨어진 양상을 나타내기도 한다. 최근 증시는 증권시장보다는 부동산으로 돈을 몰리게 할 가능성이 보인다.

■걱정되는 건 부동산 대출, 트리거로 작용할까

거품을 만드는 게 저금리였다면 거품을 꺼뜨리는 건 부동산대출 연체가 동반된다.

주택담보대출 금액. 그래픽=김성화 기자
주택담보대출 금액. 그래픽=김성화 기자

통계청에 따르면 우리나라 예금취급기관의 가계대출금액은 2003년 322조 원에서 2020년 1월 1083조 원까지 늘었다. 이중 주택담보대출은 2007년 291조 원에서 2020년 1월 634조 원까지, 340조 원의 금액이 꾸준히 증가하고 있다. 634조 원 중 은행권이 535조 원, 비은행권이 98조 원이다. 비은행권 주택담보대출은 2017년 114조 원까지 기록했으나 이후 다시 줄어들고 있다.

아직 위기가 왔다고 보기는 힘들다. 우선 전체 가계부채는 증가세가 2017년 이후 둔화되고 있다. 한국은행의 지난해 말 금융안정보고서에 따르면 지난해 3분기 말 가계부채는 1572조 원으로 전년 동기 대비 3.9% 증가, 2004년 2분기 말 2.7% 이후 가장 낮은 증가율을 보였다. 주택담보대출도 “DSR(총부채원리금상환액) 도입 및 확대 시행 등 연이은 규제 강화의 영향으로 지난해 들어 증가율이 5%" 밑으로 떨어졌다

가계신용 증가율 및 처분가능소득 대비 가계부채 비율. 사진=한국은행

또 2000년대는 특수은행 가계대출과 주택담보대출 연체율이 일반은행보다 높은 수치를 기록했지만 2011년 이후 이와 같은 양상을 보기 힘들며, 대출잔액별 연체율은 고액으로 갈수록 1%대보다 낮은 연체율을 기록 중이다. 이와 함께 고신용·고소득 차주 대출 비중은 60~70%를 유지하고 있다.

한 가지 우려는 이자다. 한국은행은 “부채 증가율이 소득과 금융자산 증가율을 상회해 채무상환부담은 확대”됐다고 지적한다. 처분가능소득 대비 가계부채 비율은 지난해 3분기 말 160.3%로 전년 동기 대비 2.9%p 높아졌다.

이와 함께 가계대출 연체율도 비은행금융기관을 중심으로 높아지고 있다. 비은행금융기관 연체율은 지난해 3분기 말 1.93%다. 2010년에서 2017년 사이 연체율 2.96%보다 낮지만 2018년 말 1.55%보다 높아졌다. 여기에 같은 기간 도시근로자 가구 처분가능소득 중 이자비용 비율인 이자상환비율도 IMF 외환위기 직후인 1999년 2분기 3.3% 이후 가장 높은 3.2%를 기록했다. 이자상환비율은 2.5%가 임계치로 여겨진다.

하나 더 주목할 점은 코로나19 영향과 함께 자영업자 대출 추이다. 한국은행에 따르면 저소득 자영업자 대출은 2019년 3분기 말 기준 51조 원으로 전체 자영업자 대출의 7.7%를 차지한다. 규모는 작지만 그 건전성을 보면, 저소득 자영업자 대출 중 저신용자 대출 비중이 6.8%로 여타 자영업자 3.5%보다 높다. 또 음식점과 제조업의 저신용자 대출 비중은 8.9%와 8.1%로 평균 이상이다.

저소득 자영업 저신용자 및 고금리대출업권 비중. 사진=한국은행

고금리대출업권 비중은 저소득 자영업자가 12.4%로 여타 자영업자 4.7%의 2.6배에 달한다. 이중 고금리대출업권 대출 비중이 높은 도매업은 13.5%, 소매업 12.9%, 음식점업 12.3%다. 연체차주 대출 비중도 저소득 자영업자는 4.1%로 여타 자영업자 2.2%를 상회한다. 90일 이상 장기연체자주 비중은 숙박업(5.5%)과 음식점업(5.4%)가 타업종에 비해 높다. 이들은 코로나19의 직격탄을 맞은 업종으로 올해 상반기 통계가 주목된다.


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