[위대한 부동산 바보들]⑦ 문재인 정권 19번의 부동산 정책, '좌파는 안 된다?'
[위대한 부동산 바보들]⑦ 문재인 정권 19번의 부동산 정책, '좌파는 안 된다?'
  • 김성화 기자
  • 승인 2020.03.27 07:00
  • 댓글 0
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서울 아파트 가격, 문재인 정권 등장 후 3개월 만에 급증
조정대상지역 추가, LTV·DTI 강화 등 연달아 정책 쏟아내지만
2018년과 2019년 또 다시 부동산은 상승…한 번 더 '보유세' 카드 나올까
문재인 대통령은 지난 1월7일 신년사에서 "부동산 시장의 안정, 실수요자 보호, 투기 억제에 대한 정부의 의지는 확고합니다. 부동산 투기와의 전쟁에서 결코 지지 않을 것입니다. 주택 공급의 확대도 차질 없이 병행하여 신혼부부와 1인 가구 등 서민 주거의 보호에도 만전을 기하겠습니다"고 말했다. 사진=청와대
문재인 대통령은 지난 1월7일 신년사에서 "부동산 시장의 안정, 실수요자 보호, 투기 억제에 대한 정부의 의지는 확고합니다. 부동산 투기와의 전쟁에서 결코 지지 않을 것입니다. 주택 공급의 확대도 차질 없이 병행하여 신혼부부와 1인 가구 등 서민 주거의 보호에도 만전을 기하겠습니다"고 말했다. 사진=청와대

톱데일리 김성화 기자 = 문재인 정부는 19번 부동산 정책을 꺼냈고, 한결 같이 부동산 시장 안정화를 위한 방안이었다. 3년의 시간 동안 행한 부동산 정책에 점수를 준다면 낙제에 가까울 듯 하다. ‘컵에 물이 반이나 있네’로 평가하자면 ‘졌지만 잘 싸웠다’라도 줄 수 있을까.

■꾸준한 부동산 가격 상승에 속수무책

문재인 정권에서 시행된 19번의 부동산 정책. 그래픽=김성화 기자
문재인 정권에서 시행된 19번의 부동산 정책. 그래픽=김성화 기자

문재인 정권에게 부동산 정책은 집값에 대한 우리 국민들의 관심은 차치하더라도 이전 정권들과 차별점을 보여줄 수 있는 중요한 요소다.

하지만 부동산 시장은 호락호락하지 않았고 의욕에 비해 결과물은 좋게 보기 힘들다. 문재인 정권이 등장하기 이전 2017년 1월부터 4월까지 아파트 매매 가격을 보면 ㎡ 기준 전국 평균 가격은 350만 원에서 404만 원, 서울은 695만 원에서 754만 원, 서울 동남권은 1079만 원에서 1083만 원으로 늘었다.

부동산 시장은 문재인 정권 출범 3개월 만에 반응하기 시작했다. 같은 해 8월 전국 평균 368만 원이던 아파트 매매 가격은 11월 431만 원으로 오른다. 주춤하던 서울 동남권도 같은 기간 1065만 원에서 1251만 원까지 상승했다.

문재인 정권은 같은 해 6월 조정대상지역 추가, 전매제한기간 강화, LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 강화, 8월 투기지역과 투기과열지구 지정, 양도세 강화, 9월 투기과열지구 추가 지정, 10월 새로운 DTI 도입 등을 내놨지만 시장을 제어하기엔 역부족이었다.

이어 문재인 정권은 11월 생애단계·소득수준별 맞춤형 주거지원책을 담은 주거복지로드맵과 12월13일 임대주택 등록 활성화 방안, 12월14일 도시재생 뉴딜 시범사업 확정 등 공급 방안을 내놨다. 이전 규제책에 비해 약해 보이지만 오히려 시장은 2018년 상반기까지 안정된 모습을 보였다.

2018년 4월 서민과 실수요자 주거 안정을 위한 금융지원 방안까지, 4개월간의 부동산 대책 공백기가 있었고 이 기간 부동산 시장의 안정이 2017년 대책 덕분이라 여길 수도 있다.

그러나 이후 양상을 본다면 앞선 정책들에 대한 판단은 섣부르다.

2018년 6월에서 7월, 한 달 새 전국 아파트 가격이 ㎡당 52만 원이 뛰어오른다. 수도권은 70만 원, 서울은 83만 원이 올랐다. 서울 도심권도 83만 원이 올랐지만 강남을 포함한 동남권은 무려 195만 원이 오른다.

문재인 정권 기간 아파트 매매 가격 동향. 그래픽=김성화 기자
문재인 정권 기간 아파트 매매 가격 동향. 그래픽=김성화 기자

문재인 정권은 부랴부랴 추가적인 대책을 내놓았다. 7월 신혼부부와 청년 주거지원 방안은 예고편이었다. 8월27일 수도권 주택공급 확대와 서울 동작, 종로, 중구, 동대문 등 4곳을 투기지역으로, 경기 광명과 하남을 투기과열지구로 지정한다. 이어 29일에는 실수요자 주거안정 금융지원 방안, 31일에는 도시재생 뉴딜사업 99곳을 선정한다. 또 9월13일은 종합부동산세와 양도세 강화, 21일에는 수도권 공공택지 확보를 통한 30만 호 공급 계획을 발표했다.

이 대책들이 효과가 있었는지 7월 이후 부동산 가격이 하락하기 시작했다. 잠깐 사이 거품이 꼈다고 봐도 좋을 정도였다.

그러나 3달간의 하락세는 점진적 상승세로 이어졌고, 2019년 2월부터 5월까지 또 한 번의 부동산 상승이 이어진다. 그리고 문재인 정권은 1월 세법 개정안과 등록 임대주택 관리 강화방안, 3월 공시가격 현실화, 4월 공적임대 17만 호 공급, 5월 수도권주택 30만 호 공급과 고양 창릉, 부천 대장 등 3기 신도시를 발표한다.

이어 8월 민간택지 분양가상한제가 발표된다. 이어 11월에는 서울 27개 동에 분양가상한제가 적용되고 12월에는 LTV 강화, 종부세율 인상, 양도세율 인상, 전매제한 등을 담은 주택시장 안정화 방안이 나온다. 그렇지만 한 번 올랐던 부동산 가격을 예전으로 돌리지는 못했다.

올해 시작과 함께 문재인 정권은 시세 9억 원 이상 주택 대상 공시가격 현실화율 차등 반영 카드를 꺼내며 부동산 규제를 이어갔다. 이에 맞춰 강남 아파트 가격도 하락세를 보이고 있다. 하지만 지금까지 양상을 본다면 장기간 하락세를 기대하긴 힘들며, 코로나19 영향이 더해진 점도 간과할 수 없다. 좋게 보자면 ‘어차피 오를 부동산이 올랐고, 문재인 정권의 대책이 오히려 상승폭을 제한한건 아닐까’라고 생각할 수도 있다.

■좌파는 부동산 필패? ‘시장은 청개구리’

전월 대비 주택가격 상승률. 그래픽=김성화 기자
전월 대비 주택가격 상승률. 그래픽=김성화 기자

2017년 5월부터 2020년 2월까지. 문재인 정권 2년 7개월 동안 전국 평균 아파트 매매 가격은 2억8478만 원에서 3억6878억 원까지, 8400만 원이 올랐다. 서울은 5억7028만 원에서 8억7718만 원, 강남은 6억9074만 원에서 10억4724만 원까지 증가했다.

우리나라 부동산 시장에는 ‘좌파는 안 된다’는 말이 있다. 결과를 보면 그런 말이 나올 만하다. 역대 정권을 봐도 김대중 정권과 노무현 정권의 전년 대비 주택매매가격 증가율은 여느 정권들보다 높았다. 2007년과 2008년 글로벌 금융위기가 오히려 집값을 잡아준 꼴이다.

그렇다고 보수정권의 부동산 정책이 성공했다고 보기도 힘들다. 대표적인 게 이명박 정권과 박근혜 정권이다. 대놓고 부동산 활성화를 추진했음에도 2010년과 2012년은 주택매매가격 증가율이 오히려 마이너스를 기록하기도 했다. 또 박근혜 정권은 주택매매가격 증가율이 역대 어느 정권보다도 잠잠했다. 박근혜 정권 하 아파트 매매 가격은 2013년 2월 2억4929만 원에서 2억8425만 원, 서울은 같은 기간 4억9436만 원에서 5억6774만 원으로 문재인 정권 3년보다도 상승폭이 작다. 많은 거래가 이뤄진 시기 부동산 가격이 오르지 않은걸 긍정적으로 볼 수 있다. 그렇지만 박근혜 정권 시기는 어느 정권보다도 다주택자가 늘어났다. 있는 사람이 더 구매할 수 있던 시기다.

■아파트 가격 잡히지 않는다면? ‘보유세’ 카드 또 다시 나올지도

코로나19 여파가 언제까지 이어질지 모르지만, 문재인 정권에서 아파트 가격을 잡는다면 공급대책 보다는 돈과 직접적으로 연관된 대책을 내놔야 한다.

지난해 말 한국지방세연구원에 따르면 아파트 매매 시장에서 매매가격 감소를 유도하려면 조세정책과 금융규제, 분양가규제를 강화하는 게 신축이나 임대 공급 확대보다 효과가 크다. 반대로 활성화는 이 세 가지 정책을 풀어주는 게 효과가 좋다.

최근 아파트 가격 동향을 문재인 정권 정책의 효과가 나타나고 있다는 단초라 여길 수 있을까? 26일 한국감정원은 최근 서울 주간 아파트 매매가격이 보합세를 보이는 이유로 “보유세 부담이 커진 고가주택 위주로 하락세가 확대된” 영향이라 말했다.

사진=한국지방세연구원
정책수단별 주택 매매가격 증감률 및 소득세 대비 주택 보유세 비율. 사진=한국지방세연구원

만약 아파트 매매가격이 잡히지 않는다면 가장 먼저 꺼내볼만한 카드는 보유세 인상이다. 한국지방세연구원은 “주택에서 적잖은 소득이 발생함에 따라 다주택자들이 소유한 주택이 최근 들어 더욱 늘어나고 있으며 주택보유 상위가구와 하위가구 주택 자산가치 격차가 상당히 크다”며 “소득세 대비 보유세 비율은 과거보다 더 낮아져 주택소득에 상응하는 보유세 부담과 주택과 다른 부동산과의 과세 형평성 제고, 노동소득과 재산소득 간의 세부담 공평성 차원에서 주택에 대한 보유세 부담을 높여갈 필요가 있다”고 지적한다.

주택 보유세의 근로소득세 대비 비율은 2005년 16.11%에서 2007년 23.77%까지 상승하다 보유세 개편 직후 2009년에는 18.94%, 2010년 18.92%, 2012년 16.66%, 2014년 13.06%, 2016년 12.58%, 2017년 12.68%로 낮아졌다.

한국지방세연구원은 “2018년 주택에 대한 세제 개편은 재산세는 개편하지 않고 종합부동산세만 개편함으로써 고액 납세자의 세부담만 증가시켰고 이러한 세제개편으로 인해 ‘넓은 세원-낮은 세율’이라는 조세정책의 바람직한 방향과도 어긋나게 됐다”며 “지방자치단체의 보편적 증세수단으로 세제의 효율성이 높은 주택 재산세를 정책수단으로 사용하고 2005년 부동산 세제개편 시 급격한 세부담 완화 차원에서 도입된 세부담상한제와 같은 제도들이 세부담의 공평성을 저해하고 있으므로 불합리한 세제의 정상화 측면에서도 재산세 개편은 필요하다”고 말한다.


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