사조산업 숨겨진 알짜배기 '캐슬렉스서울' 시가 반영 언제하나
사조산업 숨겨진 알짜배기 '캐슬렉스서울' 시가 반영 언제하나
  • 김성화 기자
  • 승인 2020.07.02 07:00
  • 댓글 0
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캐슬렉스서울, 재무제표 상 자산가치 1263억원
2011년 하남시, 1㎡당 200만원 매입…184만㎡=3조6000억원
PBR 0.35 '자산저평가주'…사조산업 주가는 5년째 하락 중
주지홍 상무→사조시스템즈→사조산업 지배구조, 총수일가 이득
사조그룹 지배구조. 그래픽=김성화 기자
사조그룹 지배구조. 그래픽=김성화 기자

톱데일리 김성화 기자 = 사조산업 주주들이 뿔났다. 연일 내려가는 주가에도 불구하고 수조원에 이르는 부동산을 숨기며 주주가치 제고에 힘을 쓰지 않기 때문이다. 일각에서는 사조산업이 경영승계를 위해 부동산을 일부러 저평가 한다는 의혹이 제기되고 있다.

1일 키움증권에 따르면 이날 오전 10시19분 기준 사조산업의 주가는 1주당 2만6250원이다. 이는 최근 5년 중 가장 주가가 높았던 지난 2015년 7월17일 11만9000원의 22%에 불과하다. 지난 3월에는 1만8700원으로 2만원 선도 무너졌다.

사조산업 주식은 대표적인 저평가 주, 특히 ‘자산’저평가주로 알려져 있다. PBR(Price to Book Ratio 주가순자산비율)이 0.35다. PBR은 주가를 주당순자산으로 나눈 수치로 회사가 청산되면 주주들이 1주당 받을 수 있는 자산 가치다. 즉 현재 사조산업 PBR 0.35는 사조산업 청산 시 1주 당 주가의 0.35배를 받을 수 있다는 얘기다. 직접 비교는 어렵지만 사조산업 PBR은 동일 업종인 동원산업 PBR 0.65보다도 한참 낮다.

보통 PBR이 낮으면 자산에 비해 주가가 낮기에 향후 상승할 가능성이 크다고 여겨져 저평가주로 평가한다.

사조산업 주가 추이. 사진=네이버금융
사조산업 주가 추이. 사진=네이버금융

사조산업에 대한 평가는 조금 다르다. 사조산업은 최근 5년간 주가가 계속 하락세로 주식 가치가 저평가가 아닌 실제로 바닥 수준이다. 이때 사조산업 자산이 충분하다면 주가를 올릴 여력도 생긴다. 주가가 하락해도 자산으로 보장받을 수 있기 때문이다. 하지만 사조산업은 그런 노력을 기울이지 않고 있다.

이를 뒷받침 하는 게 사조산업이 보유하고 있는 캐슬렉스 서울 골프장이다. 사조산업 연결재무제표에 따르면 캐슬렉스서울의 자산은 1263억원으로 공시돼 있다.

이 가격은 실제 가격의 1/10도 되지 않는다는 이야기가 계속해서 나오고 있다. 지난해 1월 KTB투자증권은 당시 사조산업 PBR이 0.7이었지만 “현 주가는 보유자산 대비 저평가 되어 있다고 판단된다"고 말했다. 또 2017년 하나투자도 “현재 시가총액의 50%가 비영업자산으로 설명 가능하다”며 “비영업자산 가치 2000억원은 ‘캐슬렉스서울(골프장)’ 가치를 고려하지 않은 보수적 수치”라고 말했다.

근거는 있다. 2011년 하남시는 캐슬렉스서울 부지 중 8000㎡를 160억원에 구입했다. 1㎡당 200만원이다. 캐슬렉스서울 면적은 184만㎡로, 1㎡당 200만원으로 계산하면 3조6800억원이다. 2011년 대비 달라진 하남시 부동산 가격을 감안하면 최소 4조원 이상으로 평가해도 무리가 아니라는 의견이 나온다.

사조산업의 캐슬렉스서울과 맞닿은 위치에 감일지구가 들어올 예정이다. 감일지구는 3.3㎡ 당 1600만원에 가격이 형성돼 있다. 빨간원은 캐슬렉스서울 위치. 사진=네이버부동산

또 캐슬렉스서울과 맞붙은 단지에 들어올 예정인 감일지구는 3.3㎡ 1600만원, 공시지가의 1.6배로 가격이 형성돼 있다. 이 가격을 그대로 적용하면 캐슬렉스서울 부지 가격은 8조원에 이른다.

한때 기업들의 부동산에 대해 감정가를 반영하도록 하는 법안이 추진된 적이 있지만 무산된 바 있다. 사조산업 또한 굳이 재감정 의무가 없기에 장부기초가격을 자산에 반영하고 있다.

그럼 언제쯤 재감정을 받을까?라는 의문에 대해 제기되는 주장은 경영승계와 맞물려 있다.

복잡한 순환출자 구조로 맞물린 사조그룹 지배구조의 큰 틀은 주진우 사조그룹 회장의 장남인 주지홍 사조산업 상무에서 사조시스템즈와 사조산업으로 이어지는 구조다. 지분 구조를 보면 사조시스템즈가 사실상 지주회사며 사조산업이 중간다리 역할을 하고 있다. 앞으로 사조그룹 경영승계가 이뤄진다면 사조시스템즈와 사조산업을 축으로 정리할 가능성이 크다.

주 상무가 사조시스템즈 최대주주이기에 사조시스템즈가 많은 지배력을 보유하고 있는 사조씨푸드나 사조산업 기업 가치를 올려야 한다. 이중 사조씨푸드는 사조산업 대비 주가가 낮고 회사 규모가 작아 사조산업을 살리는 것보다 총수일가 자산을 극대화하는 효과가 적다. 사조씨푸드 주가는 1일 오전 10시19분 기준 3745원, 시가총액은 645억원으로 각각 사조산업의 14.2%와 49.2%다. 또 사조씨푸드 자산은 사조산업의 30.1% 수준이다.

문제는 시점이다. 경영승계가 이뤄지기 전 사조산업 주가가 상승하면 주 상무와 사조시스템즈가 사조산업 지분을 추가적으로 확보하기 힘들다. 다른 주주들이 사조산업 주식 매입에 나서면 지분율이 떨어질 수도 있다. 반대로 경영승계 후 사조산업 가치가 상승하면 사조시스템즈가 보유하고 있는 사조산업 지분 가치도 오르고 주 상무가 가지고 있는 사조시스템즈 지분 가치도 덩달아 상승한다.

또 주지홍 상무는 사조산업 지분 6.03% 보유 중이다. 주 상무가 주력 회사인 사조산업 지배력을 확보하기 위해서는 직접 주식을 매입하거나 주진우 회장이 보유중인 14.94%를 직접 상속 받아야 한다. 두 경우 모두 사조산업 주가가 오른다면 자금 부담이 더해진다. 주 회장이 보유한 '저평가'된 사조산업 가치는 현재 190억원이다.

경영승계에 있어 가장 좋은 방안은 먼저 주 상무가 주 회장이 보유한 사조산업 지분을 상속받은 후 사조산업 가치를 재평가한다. 이후 주 상무가 가치가 상승한 사조산업 주식을 매도해 사조시스템즈 지배력을 추가적으로 확보하는 것이다. 사조시스템즈는 주 회장(13.7%)와 함께 사조산업(10.0%), 사조대림(16.0%), 농업회사법인 사조원(5.2%) 등이 지분을 보유하고 있는 순환출자 구조로 묶여 있어, 지배구조를 개편한다면 이 지분을 확보해야 한다.

한 사조산업 주주는 톱데일리에 “사조그룹 총일가가 변칙적 상속 때문에 기업자산을 비이성적으로 저평가화해 재무재표를 꾸미고 있다는건 사조산업 오랜 주주라면 대부분 아는 얘기다”고 말했다.



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