대연8구역, HDC 현산-롯데 vs 포스코건설 승자는?
대연8구역, HDC 현산-롯데 vs 포스코건설 승자는?
  • 이서영 기자
  • 승인 2020.10.16 17:50
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대연8구역의 HDC 현대산업개발-롯데건설의 인피니티 아이파크 캐슬 조감도. 사진=롯데건설
대연8구역의 HDC 현대산업개발-롯데건설의 인피니티 아이파크 캐슬 조감도. 사진=롯데건설

톱데일리 이서영 기자 = 부산의 랜드마크를 꿈꾸는 대연8구역 재개발정비사업조합은 누구의 손을 들어줄까.

16일 업계에 따르면 대연8구역은 지난 10일 1차 합동설명회를 진행했다. 이에 따라 오는 18일 벡스코에서 열리는 시공사 선정 총회만이 남았다. 양사 모두 부산의 랜드마크를 만들겠다는 결심은 확고하지만 내세우는 부분은 다르다.

■ 기호1번 HDC 현대산업개발-롯데건설 '준비된 시공사, 무이자, 해외설계'

대연8구역 조합 설립 이전부터 가장 먼저 찾아왔던 HDC현대산업개발과 그에 못지 않게 적극적이었던 롯데건설이 컨소시엄을 통해 '인피니티 아이파크 캐슬'로 들어왔다.

양사는 가장 먼저 뛰어든 만큼 준비된 시공사임을 강력하게 호소했다. 일단 HDC 현산-롯데 컨소시엄은 포스코건설보다 높은 공사비를 가지고 들어왔지만 그만큼 이점도 있다. HDC 현산-롯데의 공사비는 9431억원, 포스코건설은 8996억원이다.

HDC 현산-롯데 컨소시엄은 ‘무이자’로 조합원들에게 홍보하고 있다. 사업촉진비는 시공사가 빌려주는 돈이다. 즉 조합원은 이를 다시 갚아야 한다. 그 액수가 크면 사업진행 단계에서 조합원들은 유동성을 더욱 늘릴 수는 있지만 다시 갚아야 하기에 무이자가 유리하다. HDC 현산-롯데는 1500억원으로 포스코건설보다 500억원이 적지만 무이자다. 사업비 또한 무이자로 지원하며 최저이주비 2억5000만원도 제시했다.

또 최고의 랜드마크를 꿈꾸는 상황에서 이미 국내, 그것도 부산 수영구에 위치한 삼익 비치를 설계한 해외 건축사 SMDP가 설계를 한 점도 이점이다.

■기호 2번 포스코건설 '단독, 저렴한 공사비, 짧은 공사기간'

포스코건설은 단독 시공이 가장 큰 장점이다. 서울 정비사업장에서는 시공사 입찰 당시부터 컨소시엄이 불가하도록 조항을 만들기도 한다. 입주 후 민원처리 등에 있어 컨소시엄은 해당 과정을 복잡해지게 만드는 단점이 있다. 다만 대연8구역처럼 공사비가 큰 사업장은 시공사 입장에서 채무 부담이 커지기 때문에 컨소시엄을 선호한다.

단독이지만 시공능력평가는 컨소시엄에도 뒤지지 않아 보인다. 포스코건설은 시공능력평가 5위며 HDC 현산-롯데는 시공능력평가 순위가 각각 8‧9위다. 

저렴한 공사비 또한 장점이다. 3.3㎡당 436만원으로 HDC 현산-롯데보다 42만원정도 더 저렴하다.

공사 기간이 돈인 정비사업장에서 더 짧은 기간을 제시한 것도 포스코건설이다. 이주와 철거를 포함한 기간으로 포스코건설은 10개월, HDC 현산-롯데는 13개월을 제시했다. 또 착공 후 공사 기간은 포스코건설은 38개월, HDC 현산-롯데은 39개월이다.

포스코건설은 국내 설계로 100% 남향이며, 사업촉진비가 유이자인 대신 세대당 3000만원씩 민원처리비를 주기로 했다. 

■쟁점 요소 '낮은 공사비, 공사비 싼 지하면적 과도하게 늘렸다?'

결국 비용문제를 조합원들이 어떻게 받아 들이냐가 관건이다. 포스코건설의 저렴한 공사비에 대해 HDC 현산-롯데는 '정비기반시설비 250억원'을 포스코건설이 공사비 항목에 추가하지 않았다고 주장한다. 이를 더해도 포스코건설은 9246억원으로 HDC 현산-롯데의 9431억원 보다 저렴하지만 격차가 꽤 좁혀진다. 

양사 제안서에 따르면 지하면적은 포스코건설이 29812㎡정도가 더 크다. HDC 현산-롯데는 포스코건설이 공사비가 싼 지하면적을 과도하게 늘려 3.3㎡당 공사비에 속임수가 있다고 말한다. 그러나 HDC현산-롯데는 주차장이 1가구 당 2대 규모지만 포스코건설은 2.3대로 면적이 클 수 밖에 없다. 포스코건설은 수익형 주차장 929대 면적도 확보했다.

현재 부산은 주택담보대출인 LTV가 60%까지 가능하다. 포스코건설은 조합원들에게 LTV 100% 보장한다고 한 반면 HDC현산-롯데는 기본 LTV 60%, 추가 LTV 40%를 보장한다는 내용이다. '60+40=100%'이라는 점에서 두 조건은 같아보인다.

만약 부산이 규제지역으로 지정되면 기본 LTV 60%가 40% 줄어 총 LTV는 80%만 보장된다는 게 포스코건설의 입장이다. 즉 포스코건설은 부산 남구가 규제지역으로 지정돼 기본 LTV가 40%로 줄어들더라도 추가 60%를 보장하겠다는 것이다.

남구가 규제지역이 될 가능성은 현재로서는 낮다. 올해 부산 해운대·수영구가 주택 매매가격이 6.55%, 7.30% 상승하는 동안 남구는 2.71% 상승에 그쳤다. 또 규제지역으로 지정되더라도 투기과열지구가 돼야 기본 LTV가 40%로 줄어들며 조정대상지역은 50%다.

앞서 HDC 현산-롯데는 시공방법서 누락, 포스코건설의 민원처리비 공방이 있었다. 여기에 사업촉진비를 '무이자'로 제공하면 재산상의 이익으로 간주돼 불법으로 여겨질 수 있다.

국토부는 이에 대해 "시공사는 재개발 시공과 관련이 없는 사항을 조합원들에게 제안해서 안된다"면서도 "개별판단이 필요한 사안은 부산시와 부산 남구청 등 인허가권자에게 문의해달라"고 말했다. 남구청은 다시 조합에게 판단을 맡겼고, 조합은 양사 모두 시공사 선정 총회를 진행하기로 해 크게 문제 삼지 않는 양상이다. 


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